A panelárak idén rendkívüli módon megugrottak, és a következő évben várhatóan újabb Otthon Start hiteles vásárlók érkezése formálja tovább a piacot.
Budapesten a panelházak továbbra is népszerű választásnak számítanak az ingatlanpiacon, míg a téglalakások tulajdonosai is elégedettek lehetnek a helyzetükkel.
Az ingatlanpiac az elmúlt egy évben két jelentős impulzust kapott, amelyek egymás után váltották ki a lakások iránti kereslet növekedését. 2024 végén, különösen 2025 első hónapjaiban, az állampapírokból kiáramló tőke lendületet adott a könnyen kiadható lakások iránti keresletnek. Ezt az első hullámot követően, a nyár végére érkezett meg az Otthon Start kedvezményes hitel, amely különösen az első otthonukat vásárló fiatalokat célozta meg. Ők elsősorban kisebb lakásokra összpontosítanak. Mivel az új lakások kínálata korlátozott, a kereslet természetesen a használt ingatlanokra terelődik, ami az árak folyamatos emelkedésében is megmutatkozik.
A budapesti ingatlanpiac 2025 első kilenc hónapjában jelentős változásokon ment keresztül. A téglalakások átlagos négyzetméterára 1,36 millió forintra emelkedett, míg a panellakásokért 1,14 millió forintot, a családi házakért pedig 815 ezer forintot kellett fizetniük a vásárlóknak. E három ingatlantípus ára mind meghaladta a tavalyi szinteket - összegezte a helyzetet Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője. A panelek iránti kereslet fellendülése figyelhető meg, hiszen minden kerületben kétszámjegyű áremelkedés történt, ami a legtöbb helyszínen 35-45 százalék közötti drágulást jelentett. Különösen a kedvezőbb árú lakótelepek, mint például a X. és XX. kerület ingatlanjai emelkedtek jelentősen az árlistákon.
"A panelek eddig is a leginkább elérhető ingatlantípusnak számítottak a városi lakáspiacon, ezért folyamatosan erős kereslet mutatkozott irántuk. Az Otthon Start Program kínálta kedvező hitelfelvételi lehetőség azonban már nyáron sok leendő vásárlót terelt a panel felé, ami tovább élénkítette a keresletet. Ez is hozzájárult a jelentős áremelkedéshez" - magyarázta a panelek körüli piaci folyamatokat a szakember.
A legmagasabb árat a XI. kerületben mérték 1,27 millió forinttal, amit szorosan követ a XIII. kerület 1,22 milliós átlaggal. A belvárosi és a budai lakótelepek többségében is az egymillió forint feletti négyzetméterár a jellemző: a III., IV., VIII. és XIV. kerületek átlagos négyzetméterára 1,1 millió forint körül alakul. Ez alatt csak a külső pesti kerületekben lehet vásárolni, ahol 900 ezer és 1 millió forint között mozog a fajlagos átlagár.
Az áremelkedés a téglalakások esetében is jelentős. Az előző év azonos időszakához viszonyítva 23,3 százalékot drágultak. A legtöbb városrészben két számjegyű az áremelkedés - csak a XVII. és a XVIII. kerületben nem nőttek az árak -, míg a kiugró, 35 százalékot meghaladó áremelkedés az I. és a XIX. kerületben fordult elő.
Az I. kerület a legmagasabb ingatlanárakkal büszkélkedhet, ahol az átlagos négyzetméterár 1,8 millió forintra rúg. Ezt az árszintet a V. kerület követi, ahol az átlagár 1,78 millió forint. A harmadik helyen a XIII. kerület áll 1,67 millió forinttal, míg a II. kerület 1,59 millió forinttal zárja a sort. A budai és belvárosi kerületek többsége - a VIII. kerület kivételével - már túllépte az egymillió forintos négyzetméterárat, és több budai városrészben a másfél millió forintot is elérheti. A VI., IX. és XIV. kerületekben átlagosan 1,3 millió forintért cserélnek gazdát a lakások, míg a legkedvezőbb árakat a VIII. kerület kínálja, ahol a négyzetméterár 1,04 millió forintra rúg.
A főváros peremkerületeiben jelentősen alacsonyabb ingatlanárak figyelhetők meg. A külső pesti kerületek közül a IV. kerület tűnik ki, ahol az átlagos négyzetméterár 1,07 millió forint körüli összeg. A többi városrészben is jellemzően 900 ezer forint körüli árak találhatók. A legjobb ajánlatokat a XVIII. kerületben találhatjuk, ahol a téglalakások négyzetméterára átlagosan 807 ezer forint, így a vevők kedvezőbb áron juthatnak ingatlanhoz.
Budapesten az első három negyedévben a használt ingatlanok átlagos négyzetméterára 815 ezer forintra rúgott. A budai kerületek és a külső pesti városrészek között továbbra is markáns árkülönbségek figyelhetők meg. Budán a négyzetméterár gyakran meghaladja az egymillió forintot; például a III. kerületben az átlagos ár 1,16 millió forint. A XXII. kerületben viszont némileg kedvezőbb helyzet áll fenn, ahol az átlagos négyzetméterár 946 ezer forintra tehető. Ezzel szemben a külső pesti kerületekben jóval alacsonyabb árakat tapasztalhatunk, ezek átlagos négyzetméterára körülbelül 738 ezer forint. A Dél-pesti kerületek különösen olcsónak számítanak: a XX. kerületben a négyzetméterár 575 ezer forintra esett, míg a XVIII., XXI. és XXIII. kerületekben az átlagos négyzetméterár alig haladta meg a 600 ezer forintot.
A nem új házak árai átlagosan 10 százalékkal múlják felül az előző év azonos időszakában mért értéket. A pesti oldalon 25 százalékos az áremelkedés, míg a budai oldalon az árak gyakorlatilag nem változtak egy év alatt, ami a magas árszintre és a szűkebb keresletre vezethető vissza.
Az Ingatlan.com friss elemzése szerint október utolsó heteiben lecsengett az Otthon Start Program első hulláma a lakáspiacon, de a kereslet országosan és éves összevetésben így is erős. "Október 13-19 között az eladó lakások és házak iránti telefonos érdeklődések száma csökkent az előző hetekhez képest, az augusztusi és szeptemberi heti átlagokhoz képest 20 százalékkal esett vissza a kereslet. A heti adatokat éves összevetésben nézve lényegében stagnálás látható, ami azért fontos, mert tavaly ilyenkor sok volt z érdeklődő, hiszen 2024 októberében az állampapír-befektetésekből kiszálló vásárlók már erős keresletet generáltak a piacon, különösen a vármegyeszékhelyeken és a fővárosban" - mondta Balogh László.
Az Ingatlan.com gazdasági szakértője rámutatott, hogy október 19-ig a lakáspiaci kereslet országos szinten 20-30 százalékkal túlszárnyalta a 2022-2023-as évek adatait. Ez azt jelenti, hogy 2025 őszének első felében a vásárlók rendkívüli aktivitást mutattak az ingatlanpiacon.
A községekben eladó ingatlanok iránti érdeklődések száma október utolsó 2 hetében éves összevetésben 27 százalékkal nőtt, a városokban 13 százalékkal, a vármegyeszékhelyeken és megyei jogú városokban pedig 10 százalékkal emelkedett. Ezzel szemben a fővárosi kerületekben a kereslet 8 százalékkal elmarad a tavalyi szinttől, ami 2024-ben képest visszafogottabb fővárosi aktivitást jelez. A Budapesten látható éves csökkenés részben a magasabb áraknak és a tavalyi intenzív befektetői jelenlétnek köszönhető.
Balogh László véleménye szerint a következő év elején újabb élénkülésre számíthatunk. Ennek oka egyrészt az, hogy a karácsonyi időszakban számos család foglalkozik a lakhatási terveivel, és ez általában januárban érzékelhetően megmutatkozik az eladó ingatlanok iránti kereslet növekedésében.
A 3% os lakáshitel révén idén még többen választhatják a karácsonyi asztal mellett a lakásvásárlás izgalmát. Emellett fontos szempont, hogy várhatóan februárban életbe lép a társasházi építményi jogról szóló jogszabály, amely új impulzusokat adhat az új építésű lakások piacának, így a tervezőasztal mellől hitellel megvásárolható ingatlanoknak is. Az utóbbi hetekben egyre több budapesti és vidéki, Otthon Start hitelre alkalmas lakásokkal rendelkező társasházról érkeznek hivatalos és piaci információk, így az első lakásvásárlók egy része már kifejezetten ezekre a lehetőségekre vár. Az általuk generált kereslet január közepén és február elején fog a leginkább megmutatkozni, amikor a várva várt lakások megjelennek a piacon - véli a szakértő. Az Ingatlan.com előrejelzése szerint az adásvételek száma idén akár 160 ezer fölé is emelkedhet, ami utoljára 2018-ban és 2021-ben volt tapasztalható.
