Az irodai ingatlanpiac radikális átalakuláson esett át: a kereséstől a beköltözésig mostanában 3-4 év is eltelhet.

Újra Property X! - A Portfolio legélménydúsabb, legsportosabb ingatlan X finanszírozás X építőipar konferenciája idén is Füredre hívja a szakma kiemelt szereplőit! Találkozzunk!

A COVID-19 járvány kitörése óta számos tényező formálja az irodapiacot. A hibrid munkavégzés elterjedése, a háború okozta nyersanyagár-emelkedés, valamint az energiaköltségek drasztikus növekedése mind hatással voltak az irodahasználatra.

Az üzemeltetési költségek négyzetméterenként a korábbi 3-5 euróról akár 10 euróra is emelkedtek.

A budapesti ingatlanpiac jelenlegi állapotában körülbelül 4,5 millió négyzetméternyi modern irodaterület érhető el. A vidéki városok, mint például Debrecen, szintén fejlődésen mentek keresztül, ahol már mintegy 100 ezer négyzetméternyi irodaterület áll a bérlők rendelkezésére. Az utóbbi évek tendenciái azt mutatják, hogy a piacon általában 10-20%-os csökkenés volt megfigyelhető az irodaterületek tekintetében. Ennek következtében az üresedési ráta a korábbi 5%-ról 13-15%-ra nőtt. A fejlesztők erre a helyzetre reagálva a kínálat csökkentése mellett döntöttek, ami a jövőben akár irodahiányhoz is vezethet.

Würsching Péter, az iO Partners bérbeadási vezetője a Portfolio-nak nyilatkozva kiemelte, hogy tapasztalatai alapján a nagyvállalatok jellemzően évekkel előre megkezdik az irodák keresését és tervezését.

Egy 10 ezer négyzetméteres irodaterület kialakítása során a folyamat - a helyszín kiválasztásától kezdve a személyre szabott tervezésen át egészen a kivitelezésig - akár 3-4 évet is igénybe vehet.

Az SSC-szektor, amely a magyar irodapiac negyedét képviseli, különösen érzékenyen reagálhat a mesterséges intelligencia fejlődésére; ez pedig újabb átalakulásokat idézhet elő az irodaigények terén. Szakértők szerint az új irodák iránti elvárások középpontjában az inspiráló munkakörnyezet, a közösségi és együttműködési terek kialakítása, valamint a kényelmi szolgáltatások, mint például kávézók, éttermek, wellness lehetőségek és edzőtermek állnak. A modern irodáknak jóval többet kell kínálniuk, mint pusztán egy fizikai munkakörnyezet. Támogatniuk kell a munkatársak együttműködését, fokozniuk kell a hatékonyságot, és elősegíteniük a dolgozók jólétét. Mindez fenntartható módon és a dolgozók igényeit figyelembe véve valósulhat meg. A bérleti szerződés feltételeinek is tükröznie kell ezt a rugalmasságot és összetettséget.

Nyilvánvaló, hogy a jövőben az irodapiacon elengedhetetlen lesz a proaktív tervezés és az új trendekhez való rugalmas alkalmazkodás.

- fűzte hozzá.

Az irodapiaci tanácsadás világában egyre inkább előtérbe kerül az integrált megközelítés, amely lehetővé teszi a teljes életciklusra kiterjedő szolgáltatások biztosítását. Bukta Dániel, az iO Partners senior projektmenedzsere kiemeli, hogy az utóbbi években egyértelműen megjelent és fokozódott az igény a komplex tanácsadási megoldások iránt. "Az ügyfelek különösen értékelik, hogy az egész folyamatot, az elejétől a végéig, folyamatosan nyomon követjük" - mondta a szakértő. Ez a megközelítés lehetővé teszi, hogy a különböző szakterületekhez tartozó tanácsadók folyamatosan kapcsolatban álljanak egymással, így minden projektfázisban pontosan tudják, hol tartanak. Az integrált módszer egyik legnagyobb előnye, hogy a tervezés során már figyelembe vehetik a hosszú távú szempontokat is. Például, ha egy vállalat várhatóan csupán két-három évig tartózkodik az adott irodában, akkor nem ajánlanak költséges, hosszú távú megoldásokat, hanem olyan gyakorlati javaslatokkal segítik a bérlőt, amelyek jobban illeszkednek a cég igényeihez.

Néhány évvel ezelőtt debütált a workplace tanácsadás mint új szolgáltatási terület, amely a munkakörnyezet optimalizálására és az ESG (környezeti, társadalmi és vállalatirányítási) szempontok figyelembevételére összpontosít. E szolgáltatás legfőbb jellemzője, hogy nem csupán elméleti irányelveket nyújt, hanem hangsúlyt fektet a gyakorlati megvalósíthatóságra és az utólagos nyomon követésre is. Az ügyfelek szükségleteinek alapos feltérképezése és a pragmatikus megoldások keresése elengedhetetlen része a folyamatnak.

"A tervezés szakaszában egy belsőépítész vagy kiviteli tervező közreműködésével fogalmazzuk meg az iroda koncepcióját, figyelembe véve a gépészeti, elektromos és akusztikai követelményeket" - mondta Bukta Dániel. Ez a folyamat magában foglalja egy részletes műszaki igénycsomag kidolgozását, amely összegzi a bérlő elvárásait és a tervező ajánlásait. Ideális körülmények között a tervezési és kivitelezési fázisok egymást követik, de időszoros helyzetekben alkalmazható a Rolling Design módszer. Ilyen esetben a tervezés és a kivitelezés párhuzamosan zajlik, ami gyorsabb előrehaladást tesz lehetővé, ugyanakkor nagyobb rugalmasságot követel meg.

A tervezési fázist követően elérkezik a kivitelezői tender időszaka, amely során a projektvezetők olyan jól ismert és megbízható cégeket invitálnak ajánlatok benyújtására. Ez a lépés nem csupán a projekt megvalósíthatóságának konkrét számokkal való alátámasztását jelenti, hanem teret ad az alkudozásra és a műszaki részletek finomhangolására is. A kivitelezés folyamán váratlan helyzetek is felmerülhetnek, például ha a bérlő új igényeket fogalmaz meg, vagy bővítési szándéka támad. Ilyen esetekben elengedhetetlenné válhat a bérleti szerződés módosítása vagy kiterjesztése, amit párhuzamosan kell kezelni a folyamatban lévő munkálatokkal. E helyzetek hatékony kezelése rugalmasságot és gyors reakciót kíván, hiszen előfordulhat, hogy miközben az eredeti tervek alapján halad a kivitelezés, már egy bővítési lehetőséget is sürgősen le kell tárgyalni a bérbeadóval, hogy a bérlő beköltözése után azonnal folytatódhasson a munka egy lehetséges újabb emeleten.

A hibrid munkavégzés, amely a hagyományos irodai jelenlétet ötvözi a távmunkával, egyre inkább népszerűvé válik, és egyre több vállalat ismer rá a modell előnyeire. Ez a megközelítés nemcsak a rugalmasságot növeli, hanem a teljesítményre is fókuszál, így a munkavégzés hatékonysága is javul. Az mesterséges intelligencia (AI) forradalmasítja a munka világát, új pozíciókat teremtve, miközben egyes hagyományos állásokat automatizálással megszüntet.

- szögezte le Würsching Péter. Szerinte mindez nagyfokú rugalmasságot és állandó alkalmazkodást kíván meg bérlőktől és bérbeadóktól egyaránt, ahogyan a gazdasági kilátásoktól kezdve a geopolitikai kockázatokon át egészen az emberi tényező kiszámíthatatlanságáig terjedő bizonytalansági mező is javuló flexibilitást vár el minden piaci szereplőtől.