Megjelent egy aggasztó statisztika: a magyarok elképesztő mértékben adósodnak el.
Egy éve csupán a lakáshitelek 25%-ánál volt jellemző, hogy a kölcsön összege meghaladta a vételár 70%-át; mára viszont ez az arány már több mint egyharmadra emelkedett.
A Magyar Nemzeti Bank legfrissebb lakáspiaci jelentése szerint Budapesten a 2024 negyedik negyedévében kihelyezett lakáshitelek 34,9 százaléka esetében a kölcsönösszeg meghaladta a vételár 70 százalékát. A vidéki területeken a helyzet még súlyosabb, ahol ez az arány év végére 37,5 százalékra emelkedett. Ez azt jelenti, hogy a kihelyezett hitelek több mint egyharmada kockázatosnak számít a fenti szempontok alapján - állapítja meg elemzésében a Bankmonitor.
Ráadásul az ilyen szempontból kockázatosnak minősített hitelek aránya az utóbbi két évben folyamatos növekedést mutat. 2023 negyedik negyedévében az új hitelkihelyezések között ez az arány még csupán 24-24,5 százalék körüli értéken mozgott.
Fontos megjegyezni, hogy a kölcsönösszeg és a fedezeti ingatlan értékének átlagos aránya lényegében stabilan, körülbelül 50 százalékos szinten mozog. Budapesten ez az arány 49, míg a vidéki területeken 53 százalék körüli. Ugyanakkor azoknak a száma, akik a lakásuk értékéhez viszonyítva magasabb kölcsönösszeget vállalnak, jelentős mértékben megnőtt.
A 2024-es év utolsó negyedében a bankok összesen 348,16 milliárd forint értékben folyósítottak lakáshitelt. Ebből a kölcsönök 106-111 milliárd forintnyi része esetében a hitel összege a fedezeti ingatlan piaci értékének 71-80%-át tette ki. Emellett 14-19 milliárd forint értékben olyan hitelek is megjelentek, ahol a vételár akár a 80%-ot is meghaladta.
Miért nőhetett ennek a csoportnak az aránya? Alapvetően a lakásárak érdemi emelkedése miatt sok esetben a potenciális vevők meglévő önereje értéktelenedhetett el. Vagyis a meglévő megtakarítás mellé érdemben magasabb kölcsönösszegre volt szükség. Azt mindenképpen meg kell jegyezni, hogy ebben az időszakban az alacsony kockázatú megtakarítási hozamok is meghaladhatták a 10 százalékot, vagyis nem értéktelenedett el automatikusan minden esetben az önerő.
A jegybank enyhített az adósságfék-szabályokon, ami jelentős változást hoz a lakásvásárlók számára. 2023 végéig a vételár, azaz a fedezeti ingatlan értékének maximum 80%-át lehetett kölcsönként igényelni, azonban 2024-től a fiatal első lakást vásárlók akár a vételár 90%-át is hitel formájában megkaphatják.
2024 utolsó negyedévében már az új folyósítású kölcsönök mintegy 4,3-5,5 százaléka az új, megengedőbb szabályok alapján arányaiban magasabb kölcsönösszeget kapott. Márpedig ez az arány idén még tovább szélesedhet, hiszen már bizonyos esetekben az energiahatékony ingatlanok vásárlásánál is átlépheti a kölcsönösszeg a vételár 80 százalékát.
A hitelösszeg arányát sok tényező befolyásolja, és természetesen a vételár is kulcsfontosságú szerepet játszik ebben. Vegyünk egy konkrét példát: ha egy 50 millió forintos lakás vásárlásához a kölcsönösszeg a vételár 75%-át teszi ki, akkor 37,5 millió forint hitelről beszélhetünk. Ha ezt a hitelt húsz évre, 6,5%-os kamattal igényeljük, a havi törlesztőrészlet körülbelül 279 590 forintra rúgna. Ez a számítás jól mutatja, hogy a hitel feltételei milyen jelentős hatással vannak a havi kiadásokra.
Hogy ezen hitelek valójában mennyire minősülnek kockázatosnak, más tényezőkön is múlik. Az biztos, hogy igényléskor az adósok kellő jövedelemmel rendelkeztek a hitel havi törlesztésének rendezéséhez. A hatályos szabályok alapján a legalább 600 ezer forintot elérő nettó fizetéssel rendelkezők a jövedelmük legfeljebb 60 százalékát fordíthatják egy legalább 10 évig fix kamatozású lakáshitel törlesztésére. (Kisebb jövedelem, illetve gyakrabban változó kamatozás esetén a szabály még szigorúbb.)
A kérdéses hitelek ténylegesen akkor minősülnek kockázatosabbnak, ha az ingatlanoldali magas kitettség mellett az adósok jövedelmét is jelentős mértékben megterheli a havi fizetni való. Erről pontos információnk jelenleg nincsen. Az azonban biztos, hogy ingatlanoldalon egyre szélesebb réteg nyújtózkodik mind messzebbre.
